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物流园区规划运营必须考虑哪些问题
据中国物流与采购联合会、中国物流学会发布数据显示，我国2015年各类物流园区数共计754家。但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。
各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为拉动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。
据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在数千家!
我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是?根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种?。但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。
比如按照物流园区的规模和功能，广义的物流园区又分为物流园区(狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等)、物流基地(一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻)和物流中心(一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主)三大类。
随着众所周知的房地产调控政策的持续影响，地产商开始介入物流园区项目，物流园区的开发模式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。而且，物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求!
因此，物流园区在具体规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题。
1、深刻把握宏观经济发展环境和项目地的城市产业结构与市场客户需求
在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。
物流园区项目的宏观把握有三个要点：
(1)宏观经济环境分析。
一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市(地区)层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业，包括现状，特点，问题，趋势等。
(2)当地城市产业结构分析。
一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业发展情况，包括发展现状，未来规划，相关优惠政策等。
(3)市场需求分析。
当地物流需求是产地物流?如果是，那么主要企业是谁?主要产品是什么?或是销地物流?如果是，那么主要需求企业是谁?需求什么?还是中转地物流?如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求?
2、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业
考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。
物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：
(1)周边主要产业(工业)园区。
即对项目所在地一定半径区域内的各类产业(工业)园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标，功能布局，未来规划，入驻企业，优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。
(2)周边物流园区及其入驻企业。
包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。
(3)潜在客户需求。
具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的?地毯式?调研，为项目后期招商积累客户。
3、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础
城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。
(1)区位优势。
具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质(是工业城市，是商贸城市，还是旅游城市?)，目前的经济总量以及发展趋势，人口规模等。
宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽?还是辅助从属?微观上，要具体了解项目地周边四邻情况。即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。
(2)交通优势。
根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析。如：公路，即临近项目地的高速公路，国道，省道，以及其它道路。
铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么。港口，了解当地港口集装箱，散杂货，特种码头等情况，保税监管情况。机场，一般附加值高的货品会关注机场货运。(如果建设空港物流园区会重点进行分析。)
在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑多式联运的可能性。
4、项目的具体战略定位和规划设计
物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。
把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：
(1)基本的战略定位。
即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区?如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运，铁海联运等等?要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位(细分市场在哪里)，客户定位(具体是哪些企业入驻)，产品定位(园区的建筑形态如何)，品牌定位(市场形象如何)等。
(2)主要功能确定以及分区的空间布局。
项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。
比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。
(3)具体规划设计。
包括建筑形态(外观和内部)，道路规划(人车分流)，景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。
5、要在开工前确定项目的开发和盈利模式
大家都知道，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的`物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。
(1)土地规划。
物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要(国家规定物流用地比照工业用地)，可以根据实际情况申请部分市场(商业)用地。土地价格与当地政府具体洽谈，协议确定。也要走招拍挂流程。在规划条件方面，配套部分保持在20-30%为宜。
(2)开发原则。
正因为物流园区项目占地面积大，建设周期长，而且招商、培育也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为：统一规划，分期开发;滚动发展，分块管理。
(3)经营模式。
物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业(业户)进行整合管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。
(4)项目后期运营的收入结构。
除了房屋租金(含物业费)外，还有业务整合收入(入驻企业产生新的业务需要)，信息服务收入(为入驻企业和相关企业提供)，以及其它收入。
6、做好项目的后期运营管理服务，是决定项目成功的保证
物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要?1+1?，即建设一个体系园区公共服务体系，搭建一个平台物流信息服务平台。
(1)园区公共服务体系。
包括5个方面：
一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。
二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可(开展物流业务的行政审批)等。争取引进相应的工商、税务、银行机构，以及政府行业管理部门入驻园区。
三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务。也可以推荐社会机构长期合作。
四是业务整合服务。为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务(如配送、装卸等)，使得入驻企业集中核心业务成长。
五是物流金融服务，包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。
(2)物流信息服务平台。
包括2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。
7、获得政府的相关扶持政策
物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。
(1)国家产业政策导向和资金支持。
物流园区项目在当地政府(发改委)办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。由此向国家有关部门申请扶持政策。
(2)当地政府的具体有关政策。
土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。
规费政策：项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。
税收政策：无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方(市区两级)留成部分至少可以做到?免二年再减半征收三年?。特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业来说很重要!
其他政策：如政府代办项目手续办理，行业规范管理(政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商)，以及实际的财政资金支持等。
;北京房山琉璃河物流基地和窦店物流基地的区别
1主要内容为生产力布局的基本条件和物流布局基本原则,我国物流发展概况、农业物流地理、轻工业物流地理、重工业物流地理、物流交通地理、商业物流地理、旅游经济地理、物流分区地理及港澳台物流地理2通过集中库存,可使企业实现低库存或零库存 简化手续,方便用户 提高供应保证程度,降低缺货风险3（一）实现客货分线。 针对目前我国主要铁路干线能力十分紧张，除秦沈客运专线外，均为客货混跑模式，客运快速与货运重载难以兼顾，无法满足客货运输的需求，并影响旅客运输质量提高的实际情况，《中长期铁路网规划》提出，实施客货分线，专门建设客运专线，在建设较高技术标准 “四纵四横”客运专线的同时，为满足经济发达的城市密集群的城际间旅客运输日益增长的需求，规划以环渤海地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区为重点，建设城际快速客运系统。 （二）完善路网布局。 长期以来，我国铁路网布局一直呈现着不合理态势，特别是在广大西部地区，运网稀疏，运能严重不足，与东中部的联络能力差。为此，《中长期铁路网规划》提出，2020年前，以西部地区为重点，新建一批完善路网布局和西部开发性新线，全面提高对地区经济发展的适应能力。西部地区在加快青藏铁路等新线建设的同时，集中力量加强东西部之间通道的建设，在西北至华北及华东、西南至中南及华东间形成若干条便捷、高效的通道，形成路网骨架，满足东西部地区客货交流的需要。东中部地区新建一批必要的联络线，增强铁路运输机动灵活性。新建和改扩建新疆通往中亚，东北通往俄罗斯，云南通往越南、老挝等东南亚国家的出境铁路通道，为扩大对外交流服务。 （三）提升既有能力。 根据我国资源分布、工业布局的实际，结合国民经济和社会发展的需要，《中长期铁路网规划》提出，在建设客运专线和其他铁路线路的同时，加强既有铁路技术改造，扩大运输能力，提高路网质量。第一，以京哈、京沪、京九、京广、陆桥、沪汉蓉、沪昆等七条既有干线为重点，增建二线和电气化改造，扩大既有主干线的运输能力。第二，根据煤炭行业发展规划，结合铁路煤炭运输径路的实际，通过建设客运专线实现客货分线和对既有煤运通道进行扩能改造，形成铁路煤运通道18亿吨的运输能力。第三，在加快新线建设和既有线改造的同时，系统安排枢纽建设，强化重点客站，并与其他交通运输方式有机衔接；调整主要编组站，建设机车车辆检修基地，完善枢纽结构，使铁路点线能力协调发展，系统提高运输能力、运输质量和运输效率，最大限度地发挥路网整体作用。第四，在北京、上海、广州等省会城市及港口城市布局并建设18个集装箱中心站和40个左右靠近省会城市、大型港口和主要内陆口岸的集装箱办理站，发展双层集装箱运输通道，使中心站间具备开行双层集装箱列车的条件。 （四）推进技术创新。 由于对国外高新技术的跟踪、研究、推广应用力度不够，关键技术的自主研发能力、引进技术的消化吸收能力和国产化水平不高，使得目前我国铁路技术装备水平总体上仅相当于发达国家八十年代水平，高速动车组的技术尚处于研发阶段。《中长期铁路网规划》提出，要把提高装备国产化水平作为“十一五”和今后铁路建设一项重要内容来抓。以客运高速和货运重载为重点，坚持引进先进技术与自主创新相结合，快速提升铁路装备水平，早日达到或接近发达国家水平。时速200公里以上的机车车辆及动力组，充分整合国内资源，采取国际合作，科研攻关等措施尽快实现国产化。重载货运机车、车辆系统引进关键技术，提升设计制造水平。适应客运高速、快速和货运重载的要求，提高线桥隧涵、牵引供电、通信信号技术水平。广泛应用信息网络技术，实现铁路信息化。装备水平的提升要与铁路体制的改革相结合，提高劳动生产率、资源使用效率和运输效益。
海宁市长安镇西南边物流园在哪个位置?
北京房山琉璃河物流基地和窦店物流基地的区别是区间，容货量不同。官方物流公司数据显示物流基地亦称“物流园区”，各类物流设施和物流企业在空间上集中布局的场所。具有一定规模和综合服务功能。一般位于大城市周边，靠近交通干线，是物流业发展到一定阶段产生的物流集散方式。
海宁市长安镇西南边物流园在嘉兴市海宁市长安镇连杭物流基地。海宁市长安镇西南边的物流园指的是万纬嘉兴海宁物流园，其位于浙江省嘉兴市海宁市,嘉兴市海宁市长安镇连杭物流基地。所以海宁市长安镇西南边物流园在嘉兴市海宁市长安镇连杭物流基地。物流园是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。
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